용적율과 건폐율

집을 지으려고 계획을 세우다 보면 낯선 건축용어(용적율과 건폐율)이란 용어에 적잖이 당황할 때가 있다.  

용적률

용적률이란, 집을 지으려는 대지 내 건축물의 바닥면적을 모두 합친 면적(연면적)의 대지면적에 대한 백분율을 말한다. 다만, 지하층과 부속용도에 한하는 지상주차용으로 사용되는 면적은 용적률에서 제외된다.

용적률이 높을수록 대지면적에 대한 호수밀도 등이 증가하게 되므로 용적률은 대지 내 건축밀도를 나타내는 지표로 활용되며, 특히 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 시행령과 「서울특별시 도시계획조례」 등에서 용도지역과 용도지구 별 건축물에 대한 용적률의 법적인 한도가 규정되어 있다.

또한 대지 내 공지, 보행공간조성, 공개공지 확보, 공공공지의 기부채납 또는 임대주택의 건설 등, 도시계획사업에 따른 사업자의 공공기여를 유도하기 위한 용적률에 대해서는 완화 또는 인센티브 부여 방안 등도 법규 및 조례를 통해 시행되고 있다.

기준용적률, 허용용적률, 상한용적률의 개념은 지구단위계획구역에서의 용적률계획을 위해 「건축법」상 용적률의 개념을 세분한 것으로 각 자치단체의 조례에서 다음과 같이 정의된다.  

가. 기준용적률: 지구단위계획구역에서 전면도로의 폭, 경관, 그 밖의 기반시설 등 입지적 여건을 고려하여 「서울특별시 도시계획조례」의 규정에 따른 용적률 범위 안에서 블록별, 필지별로 별도로 정한 용적률.

나. 허용용적률: 지구단위계획을 통하여 정해지는 용적률로서 인센티브로 제공되는 용적률과 기준용적률을 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률.

다. 상한용적률: 건축주가 토지를 공원·광장·도로·하천 등의 공공시설로 기부채납(寄附採納)하거나 또는 설치·조성하여 기부채납하는 경우에 추가로 부여되는 용적률을 (기준용적률) 또는 (허용용적률)과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률을 말한다.

기준용적률, 허용용적률, 상한용적률의 기본 개념은 용적률에 대한 인센티브가 적용되는 다른 경우에도 동일하게 적용되며, 세부적인 산출방식은 해당 지침 등을 따른다. 

인센티브로 제공되는 용적률

획지계획, 상한용적률을 적용받지 않는 공동개발, 건축물용도, 대지 안의 공지, 친환경 계획요소, 주차 및 차량동선 등 해당 지구단위계획에서 정한 사항을 이행하는 경우 제공되는 용적률을 말한다. 

건폐율

건폐율을 산정할 때 사용되는 대지면적은 건축대상 (필지) 또는 (부지의 면적)을 말하며, 건축면적은 건물의 외벽이나 기둥의 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적(水平投映面積)을 말한다. 대지에 건축물이 두 개 이상 있는 경우는 각 건축면적의 합계로 한다. 예: 대지면적:1000㎡의 땅에 건축면적:400㎡ 이라면 건폐율은 40% 적용된다. 서울시나 각 지방자치단체는 건폐율을 제한함으로써 각 건축물의 대지에 여유공간을 확보하여 도시의 평면적인 과밀화를 억제하고 일조와 채광, 통풍 등의 쾌적한 생활환경을 조성할 수 있게 된다. 건폐율은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 다음의 범위 내에서 지방자치단체의 조례를 통해 용도지역별로 건폐율을 제한하고 있다. 

건폐율 적용비율

- 주거지역 : 70% 이하

- 상업지역 : 90% 이하

- 공업지역 : 70% 이하

- 녹지지역 : 20% 이하

관리지역

- 보전관리지역 : 20% 이하

- 생산관리지역 : 20% 이하

- 계획관리지역 : 40% 이하

농림지역

- 20% 이하

자연환경보전지역

- 20% 이하  (2018평창 올림픽건축 옮김) (네이버 지식백과)